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平成26年4月1日以後の中古住宅取得メリット

平成26年4月1日以後の中古住宅取得メリット

平成26年4月1日から、消費税が8%になりました。
特に高額商品は、3月31日までに購入しなくては・・・ということで、車や貴金属、家電商品、家具などもよく売れたようです。
そういう、私の家も3月下旬に洗濯機を購入したら、在庫が無くて4月9日に届くとのことです(^^;


新築を建てられる方は、昨年の9月30日までに請負契約をされた方は経過措置の適用で今年の4月1日以後の引き渡しでも消費税が5%です。
また、3月31日までに引き渡しを受けた場合も消費税が5%です。
・・・という訳で、弊社のリノベーション住宅(中古住宅)も3月31日までにお引渡しができるよう、順番にお客様にご検討いただいておりましたが、3月に入ってしまい、3月中に引き渡しができなくなってしまいました(@@;
3月にご検討していただいたお客様には、お返事を急がせてしまって申し訳ございませんm(
_)m


4月1日以後は、消費税増税分、また原材料の高騰などで、価格が見直されています。
ただし、住宅は4月1日以後の消費税引き上げによる住宅取得者の負担を緩和することができるすまい給付金制度住宅ローン減税の住宅ローン減税借入限度額、最大控除額の拡大、各種税金控除のメリットが受けられるようになりました。


以下に中古住宅取得メリットのポイントを簡単に記載しますので、ご参考にしてください。


 中古住宅は、a.不動産業者売主物件b.不動産業者仲介物件があります。
 今回の法案により、A.リフォーム(耐震改修)済みの不動産業者売主物件は、さらにメリットがあります。
a.b.Aの3種類の販売形態で比較してみます。


1.売買価格の消費税
消費税は、業者でない個人所有の不動産(建物)にかかりません。
そのため、不動産業者が仲介で扱っている物件には、消費税のかからないものが多くあります。
また、土地にはかかりません。
*消費税がかからないのは、bです。注)消費税がかかる物件も取り扱っている場合があります。


2.仲介手数料
不動産会社が仲介して不動産を売買すると、仲介手数料がかかります。
売買金額により、手数料が異なります。
売買価格が高額な場合は、手数料もかなり高額になります。
■宅地建物取引業で決められた報酬額*1.08は消費税
物件価格が200万円以下 売買価格×5%×1.08
物件価格が200万円超400万円以下 売買価格×4%×1.08
物件価格が400万円超 (売買価格3%+6万円)×1.08
例えば、中古住宅2300万円(土地800万円+建物1500万円)の場合
(690,000円+60,000円)×1.08=810,000円
*仲介手数料がかからないのは、aAです。


3.すまい給付金
・住宅ローン、現金取得のいずれも対象です*現金取得者は50歳以上・収入額の目安年収650万円以下(都道府県民税所得割額13.30万円以下)が対象
・申請は取得住宅を所有(持分保有者)単位です
・給付額は収入と取得住宅の持分割合に応じて決まります
・第三者の検査により一定の品質が確認された住宅が対象
消費税8%の場合は、目安年収425万円以下(都道府県民税所得割額6.89万円以下)で、給付額30万円です。
目安年収510万円(都道府県民税所得割額9.38万円以下)まで対象です。


ポイントは、対象となる住宅に要件があります。
・売主が不動産業者
・自らが居住
・床面積50㎡以上
・売買時等の検査により品質が確認されている住宅
*この制度を使えるのは、aAです。

ただし、品質が確認されている住宅というところが難しいのです。
「既存住宅瑕疵保険に加入」「既存住宅性能表示制度を利用(耐震等級1以上に限る)」「建築後10年以内で新築時に住宅瑕疵保険に加入、または建設住宅性能表示制度を利用」で確認されなければなりません。
物件は限られてきますので、不動産業者に確認する方が良いです。
給付金はもちろん、建物の性能の確認済、補償付の住宅なので安心です。


4.住宅ローン減税の拡大
・毎年の住宅ローン残高1%を10年間、所得税から控除
・所得税から控除しきれない場合、翌年の住民税からも一部控除
・住宅ローンの借り入れを行う個人単位で申請
・控除対象借入限度額2,000万円→4,000万円に、最大控除額200万円→400万円に
*控除しきれない場合、翌年の住民税から13.65万円を上限として控除
これは、住宅ローンを組まれる方のほとんどがご利用いただける嬉しい制度です。
こちらも、一応要件があります。
・木造20年以内、または既存住宅瑕疵保険に加入していることなど
 
・自ら居住するための住宅
・床面積50㎡以上
・年収3,000万円以下
・住宅ローンの期間が10年以上など
*この制度はabAみんな使えます。


5.買取再販住宅の特例
これは、不動産業者が中古住宅を買取り、その後リフォームや耐震改修、既存住宅瑕疵保険に加入することで優良な中古住宅とすることで、税制のメリットがあります。
・登録免許税の控除・・・不動産取得時税金控除(登記の際に必要な税金です)
・不動産取得税の軽減・・・不動産取得後1回(不動産取得後、3か月後くらいに納付します)
これらは、リフォームの内容等で適用できる場合とできない場合があります。
耐震改修を買主自身でされる場合も住宅ローン控除適応や不動産取得税の特例措置などを受けることは可能ですが、書類の提出や時期に注意が必要です。
*この制度はAが使えます。ただし、簡易なリフォーム等でこの制度は使えません。
業者に確認することをお勧めします。


新築より価格が安くて、様々な特典のある不動産業者のリフォーム済再販住宅。
メリットばかり記載しましたが、「こんなに良い住宅なら、どうして市場にたくさんでないのだろう?」って思いませんか?

色々原因はあると思いますが、要因の1つにリフォームをした中古住宅の価値が分かりにくいところだと思います。
弊社のリノベーション住宅の担保価値を金融機関で聞いてみると、担保価値は様々です。
ご理解いただける金融機関では、100%以上の価値(住宅ローン額を売買価格以上)で評価していただいておりますが、金融機関でもこのような事例が無いと、築年数や固定資産税評価額などを重視するようです。
売買金額相当額で担保評価をいただけないと、全額ローンは難しくなってしまいます。
ただし、2014年度は価格査定に「使用価値*リフォーム後の建物の価値」を評価する動きがでてきていますので、これからは中古住宅の選択肢も広がると思われます。


最後まで読んでいただいてありがとうございましたm(_ _)m

リノベーション住宅の価値が分かりにくい分、1邸1邸丁寧に改修しています。
まだ、事例が少ない中、下記のコンセプトをお客様にご理解いただきご購入いただいております。

・資産価値が高い(土地評価が高い、好立地など)
・安心、耐震改修・補償付住宅
・新築より安価/取得時・取得後の諸費用も安価
・省エネ
・全て新品
・快適に過ごせる間取り*間取り変更
・トータルインテリア

ご案内のとき、お引渡しのとき、お客様がとっても笑顔になります。
そのとき、いい家を作れてよかったって思います。

 

 

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